Petra Nesvadbová
hypoteční makléřka - Olomouc
vázaný zástupce GEPARD FINANCE a.s.

Wellnerova 1322/3c
779 00 Olomouc

Mobil
+420 605 713 825

 

Chcete se mě na něco zeptat?

Hypotéka nebo podnájem?

O volbě mezi hypotékou a nájmem bohužel často rozhodují zcela subjektivní faktory, zejména pak ochota se vázat k jedné konkrétní nemovitosti se všemi plusy a mínusy, které z toho plynou.

K rozhodování však lze přistoupit i racionálně, a to i přesto, že faktorů, které zde hrají roli, je celá řada. Obvyklý jednoduchý argument odpůrců hypoték o nutnosti zavázat se k pravidelnému splácení na celou řadu let v žádném případě neobstojí, neboť nájemné je rovněž nutné platit pravidelně. V případě neschopnosti splácet hypotéku navíc majiteli zůstává rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a výší nesplaceného dluhu. Zásadní je samozřejmě cena nemovitosti v porovnání s výší nájemného, nutné je však zohlednit i schopnost dané nemovitosti udržet si hodnotu, či ji do budoucna ještě dále zvyšovat. V obou níže uváděných modelech každopádně půjde pouze o predikci založenou na určitých předpokladech.
 

Počítejte a porovnávejte

Jako první a v praxi nejběžnější případ uvažujme srovnání pronájmu a koupě jednoho a téhož bytu. Nájemné bude pravděpodobně vždy nižší než splátka hypotéky na celou hodnotu nemovitosti, ušetřenou finanční sumu můžeme tedy investovat. Pro ilustrativnost můžeme zvolit parametry, které a priori zvýhodňují variantu nájemního bydlení, přičemž reálné hodnoty by tuto variantu naopak s nejvyšší pravděpodobností znevýhodnily: ušetřená částka je investována s výnosem rovným úroku z hypotečního úvěru, tržní hodnota nemovitosti roste stejným tempem jako inflace, nájemné neroste a během dvacetileté splatnosti hypotéky klesne hodnota nemovitosti jejím opotřebením a zastaráváním přibližně o čtvrtinu. Reálná hodnota investice je v případě hypotéky po dvaceti letech o cca 40 – 60 % vyšší než investice formou nájemného, resp. formou investování rozdílu mezi splátkou úvěru a nájemným. Jako ekonomicky racionálnější varianta tak jednoznačně vychází investice formou koupě nemovitosti na hypotéku.
 


Kupujte a pronajímejte

Jako druhý případ srovnejme koupi bytu na hypotéku s pronájmem stejného bytu a současnou koupí několika malých bytů na hypoteční úvěr za účelem jejich pronájmu. Jde o „akčnější“ variantu, která kromě vyšší míry rizika, jež spočívá zejména v možnosti, že koupené byty nebude možné trvale pronajmout, vyžaduje výrazně vyšší míru aktivity. V případě malých bytů je nejmenší rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným, proto je jejich pronájem pro majitele výhodnější. Díky výnosům z nájmů se v případě bydlení v pronajatém bytě a pronajímání vlastních nemovitostí financovaných hypotékou podstatně sníží měsíční náklady, a za určitých předpokladů se tak i v dlouhodobém horizontu tato varianta stává výhodnější.

Závěrem tedy vlastně docházíme k určitému přeformulování základní otázky „hypotéka nebo nájem?“, neboť v obou modelových případech totiž výhodnější varianta hypotéku zahrnuje. Hypoteční úvěr je tedy v každém případě racionální volbou, a to ať už jím financujeme vlastní bydlení, či ho pojmeme jako investici do nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu.

Nebojte se se mnou poradit, jsem vám kdykoli k dispozici.
Kontaktujte mě.